Zum Schadenersatzanspruch wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen bei Vertragsende

Viele Mietverträge enthalten Renovierungsverpflichtungen gerade für die Zeit des Vertragsendes:

„Bei Vertragsende muss die Wohnung renoviert übergeben werden, ohne dass es darauf ankommt, wie die Wohnung aussieht oder wann die letzten Renovierungsarbeiten vorgenommen wurden“.

Solche Renovierungsklauseln sind nichtig. Sie benachteiligen den Mieter unangemessen, § 307 Inhaltskontrolle
 
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 307 BGB.

Hingegen gibt es natürlich auch wirksame Renovierungsklauseln „Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen“. Mit ihr werden die Renovierungsarbeiten während der Mietdauer auf den Mieter übertragen. Zu den Schönheitsreparaturen fallen unter anderem das Tapezieren und das Anstreichen.

Sind tatsächlich Renovierungsarbeiten bei Vertragsende fällig und kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Vermieter nach den § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
 
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 280, § 281 Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung
 
(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht…
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)281 BGB Schadenersatz beanspruchen.

Für einen Schadenersatzanspruch des Vermieters bei Vertragsende müssen allerdings die folgenden Punkte erfüllt sein:

1. Der Vermieter muss den Mieter zur Bewirkung der Leistung auffordern. Neben der konkreten Aufforderung zur Durchführung bestimmter Arbeiten ist der genaue Zustand der Mieträumlichkeiten zu beschreiben.
   
   Zur wirksamen Aufforderung genügt nicht die Aufforderung „die Wohnung zu renovieren“. Einzelne Beanstandungen und konkrete Mängel sind zu bezeichnen.
2. Es muss eine angemessene Frist zur Durchführung der Renovierungsarbeiten gesetzt werden, § 281 Abs. 1 S. 1 BGB. Diese wird in der Regel bei 10 Tagen liegen, bei einer vollständigen Renovierung bei etwa zwei Wochen.
   
   Nur ausnahmsweise ist die Fristsetzung gemäß § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich. Dies gilt z. B., wenn der Schuldner die Leistung endgültig und ernsthaft verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen.
3. Neben der Durchführung der Reparaturen umfasst der Schadenersatzanspruch auch den Mietausfall. Zu fordern ist die Darlegung und der Beweis dafür, dass bei ordnungsgemäßer Renovierung die Räume an einen bereits vorhandenen dritten Mieter vermietet werden konnten bzw. dass bestimmte Interessenten aufgrund der vorhandenen Mängel die Wohnung nicht mieteten.

Wenn Schäden aufgrund technischer Mängel des Hauses oder auf Grund eines Wasserschadens nicht auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen sind, fehlt es überhaupt an der Fälligkeit der Ansprüche zur Durchführung der Renovierung.