Die Frist, innerhalb derer die Mietkaution zu verwerten oder zurückzugeben ist, ist nicht gesetzlich bestimmt. Mangels der gesetzlichen Regelung können und sollten die Parteien die Dauer der Abrechnungsfrist im Mietvertrag vereinbaren. Ist eine Vereinbarung in dem Mietvertrag aber nicht getroffen worden, so richtet sich die Dauer der Abrechnungsfrist nach den Umständen des Einzelfalles.
Welche Abrechnungsfristen gelten für die Mietkaution?
In der Regel werden bei einem Wohnraummietverhältnis zugunsten des Vermieters Abrechnungsfristen zwischen 3 und 6 Monaten zu Grunde gelegt (vgl. nur Weidenkaff in Palandt zu Einf. vor § 535 Rdnr. 126).
Ein Rückzahlungsanspruch des Mieters besteht allerdings erst, wenn feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen. Bei Geschäftsräumen kann die Abrechnungsfrist auch ein Jahr betragen. Die Abrechnungsfrist wird gewährt, weil der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist, eine Zwischenabrechnung über die Betriebskosten vorzunehmen.
Kann die Abrechnungsfrist verlängert werden?
Das Amtsgericht Neuss führt in einer 
www.justiz.nrw.deEntscheidung vom 12. Juli 1991 unter dem Aktenzeichen 36 C 122/91 Folgendes zur Abrechnungsfrist aus:
Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters wird fällig, wenn nach Vertragsende alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag und seiner Beendigung, soweit sie durch die Kaution gesichert werden, erfüllt sind. Zur Feststellung dieser Voraussetzungen ist dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Prüfungsfrist einzuräumen, die nach ständiger Rechtsprechung der zuständigen Berufungskammer mit sechs Monaten zu bemessen ist (LG E – 24 S 122/89, Urteil vom 27.02.1990; 24 T 116/89, Beschluss vom 09.01.1990). Zwar war diese Frist im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung bereits abgelaufen, eine Verlängerung der Abrechnungsfrist kommt aber entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (vgl. Blank, PiG 28, S. 131, 141; F-Sonnenschein, Miete-Handkommentar, 5. Aufl., § 550 b BGB, RdNr. 8) auch dann in Betracht, wenn der Vermieter die Kaution anteilig zur Sicherung einer eventuellen Nachforderung aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung einbehält (OLG I, NJW-RR 1988 S. 651; Geldmacher in Fischer-E2/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5, § 550 b BGB, Stand 01/91, Anm. 11), denn auch ein etwaiger Nachzahlungsanspruch aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung zählt – soweit die Parteien (wie hier) nichts anderes vereinbart haben – zu den Forderungen des Vermieters, deren Sicherung die Kaution dient. Die angemessene Frist ist in diesem Fall nach der Zeitspanne zu bemessen, die der Vermieter zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung benötigt. Die Verlängerung der Abrechnungsfrist setzt in diesem Fall voraus, dass die dem Vermieter zuzubilligende Frist zur Vorlage der Betriebskostenabrechnung noch nicht verstrichen ist und der Vermieter – gegebenenfalls unter Bezugnahme auf Abrechnungen der Vorjahre – konkret darlegt, dass ein Abrechnungssaldo zu seinen Gunsten zu erwarten ist.
Eine Verlängerung der Abrechnungsfrist kann also gemäß den Ausführungen des AG Neuss auch damit begründet werden, dass aus einer noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnung eine Nachforderung zu erwarten ist. Eine derartige Sachverhaltsgestaltung dürfte nicht selten sein. Wird das Mietverhältnis z. B. erst zum März eines Jahres beendet, wird ein Gericht dem Vermieter oft die Gelegenheit zur Abrechnung über den September hinaus im Rahmen der jährlich zu erstellenden Abrechnungen im Folgejahr geben und keine „Zwischenabrechnung“ fordern.
Allerdings darf die Kaution dann auch nur in Höhe der zur erwartenden Nachforderung für den Zeitraum bis zum Ende des Mietverhältnisses im März (und nicht auch für andere Forderungen des Vermieters gegenüber dem Mieter) zurückgehalten werden. Das AG Neuss formuliert: „Ein Abrechnungssaldo muss zu erwarten sein“ (s. o., am Ende).
Was ist bei der Verlängerung der Abrechnungsfrist zu beachten?
Der Vermieter darf nur einen angemessenen Teil der Mietkaution einbehalten.
Der Einbehalt darf nur stattfinden, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.
Ist eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung zu erwarten, so orientiert sich der einzubehaltende Betrag am voraussichtlichen Ergebnis der Abrechnung.
Jedenfalls kann vom Mieter nicht verlangt werden, dass er bis zur Erstellung der nächsten Betriebskostenabrechnung auf die Rückzahlung der gesamten Kaution wartet.
Vom Vermieter kann nicht verlangt werden, dass er jegliche Sicherheit aufgibt.
Ein Mieter sollte den Anspruch auf Rückforderung der Kaution jedenfalls nach Ablauf von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verfolgen. Nach sechs Monaten verjähren gemäß § 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten….
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 548 Abs. 1 BGB Ansprüche des Vermieters auf Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache. Allerdings ist diesbezüglich zu beachten, dass eine Aufrechnung des Vermieters gegenüber der noch nicht zurückgezahlten Kaution immer noch möglich sein dürfte.
Der Vermieter sollte unter Fristsetzung zur Abrechnung der Kaution und zur Auszahlung der Kaution aufgefordert werden.
Allgemeines Mietrecht - Einführung 
Mehrere Mietsicherheiten – Bürgschaft, Kaution, …
Schreiben Sie einen Kommentar,
fragen/antworten Sie!