Ein­sichts­recht des Mie­ters in die Be­le­ge

Die Pflicht des Vermieters zur Vorlage von Belegen folgt aus § 259 BGB. Dem Mieter steht also das Recht zu, die Belege einzusehen. Damit ist allerdings noch kein Recht verbunden, von dem Vermieter die Fertigung von Kopien zu fordern. Die Übersendung von Kopien dürfte allerdings zumeist für Mieter und Vermieter die praktischste Art sein, Streitfragen zu klären.

Nur bei preisgebundenem Wohnraum hat der Mieter ein Wahlrecht, ob er die Überlassung von Rechnungskopien wünscht oder ob er Einsicht in die Originale verlangt, § 29 NMV.

1. Inhalt des Einsichtsrecht

Welchen Inhalt hat das Einsichtsrecht des Mieters?

Das Einsichtsrecht bezieht sich auf alle Unterlagen, auf denen eine Abrechnung – insbesondere eine Betriebskostenabrechnung – beruht. Es sind auf Anforderung alle Unterlagen vorzulegen, aus denen sich Berechnungsfaktoren für erteilte Abrechnungen ergeben. Das Einsichtsrecht bezieht sich allerdings nur auf die beim Vermieter vorhandenen Unterlagen. Den Vermieter trifft keine Pflicht, sich bestimmte Unterlagen zur Einsicht durch den Mieter zu verschaffen. Der Mieter hat das Recht, die vorhandenen Originalunterlagen einzusehen.

Zum Einsichtsrecht des Mieters gehört es, dass er in zumutbarer Weise Einsicht nehmen kann. Die Belege müssen geordnet vorgelegt werden. Der Mieter darf Belege fotografieren.

Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (vgl. dazu Urteil des BGH vom 8. März 2006 (BGH VIII ZR 78/05, Leitsatz b).

2. Ort des Einsichtsrechts

Wo ist die Belegeinsicht zu gewähren?

Die Belege zu den Betriebskosten sind beim Vermieter einzusehen.

Wenn der Vermieter seinen Sitz weit entfernt vom Mieter hat, kann er aber verpflichtet sein, die Originalbelege an den Ort des Mietobjektes zu verbringen bzw. Belegkopien zu übersenden (vgl. dazu LG Freiburg, Urteil vom 24. März 2011, LG Freiburg 3 S 348/10):

3. Verweigerung der Belegeinsicht

Welche Rechte hat der Mieter bei Verweigerung der Belegeinsicht?

Bei Verweigerung der Belegeinsicht durch den Vermieter steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an einem möglicherweise geforderten Nachzahlungsbetrag gemäß § 273 BGB zu. Bei Verweigerung kann der Mieter auch Klage auf Erteilung der Belegeinsicht (oder auf Fertigung von Fotokopien) erheben.

4. Musterschriftsatz

Mein „Musterschriftsatz“ für die Belegeinsicht nach einem möglicherweise unberechtigten Nachzahlungsverlangen in einer Betriebskostenabrechnung lautet daher wie folgt:

Musterschriftsatz Belegeinsicht

Sehr geehrte Damen und Herren,

in der vorbezeichneten Angelegenheit zeige ich an, dass ich die Interessen des/der … vertrete. Die Kopie einer Vollmacht ist diesem Schreiben beigefügt.

Zur Prüfung der inhaltlichen Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung/ Betriebskostenabrechnung und der darin enthaltenen Kostenpositionen bitte ich um Vorlage von Belegen zu folgenden Positionen:

1. Hausmeister (Arbeitsvertrag, Leistungsverzeichnis, Tätigkeitsnachweise, …),
2. Hausreinigung (Arbeitsvertrag, Leistungsverzeichnis, Tätigkeitsnachweise, …),
3. Aufzugskosten (Übersicht der einzelnen Kostenpositionen, Nachweise zu den einzelnen Positionen, Wartungsverträge, …),
4. …

Ich werde die im Amtsgerichtsbezirk üblichen Kopierkostenpauschale in Höhe von 0,25 € pro Kopie auf Anforderung umgehend nach Übersendung der Unterlagen ausgleichen. Ich würde auch einen Vorschuss auf die Kosten leisten. Ggf. bin ich auch bereit, eine Belegeinsicht am Ort des Mietobjektes durchzuführen. Diesbezüglich würde ich in dem Termin Vorlage der vorbenannten Unterlagen bitten. Die Vorlage sollte in geordneter und übersichtlicher Form erfolgen.

Bis zur Vorlage der Belege mache ich bereits jetzt ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB hinsichtlich des Nachzahlungsbetrages in der Betriebskostenabrechnung für meinen Mandanten geltend.

Mit freundlichen Grüßen

5. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen

Das Einsichtsrecht in die Belege ist regelmäßig nur der erste Schritt bei der Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung. In der Praxis schließen sich Fragen nach der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung, nach Einwendungen des Mieters sowie nach der Einhaltung der Abrechnungsfrist an. Die folgenden Beiträge vertiefen diese Zusammenhänge und zeigen, welche Rechte dem Mieter im weiteren Verlauf zustehen.

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  Nebenkosten – Vorauszahlungsanspruch, Abrechnung, ...

  1. Vorauszahlungsanspruch des Vermieters ... | 2. Erteilung der Nebenkostenabrechnung ... | 3. Nebenkostenpauschale ... | 4. Belegeinsichtsrecht ...

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  Einwendungen des Mieters gegenüber der Nebenkostenabrechnung

  1. Form der Einwendungen ... | 2. Ausnahmen vom Einwendungsausschluss ... | a) nicht umlegbare Kosten ... | b) Wiederholung der Einwendungen ... | c) Treu und Glauben ...

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• 

  vertraglich vereinbarte Abrechnungsfrist

  ... die vertraglich vereinbarte Abrechnungsfrist für die Betriebskosten ist keine Ausschlussfrist | ... es gilt die in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB Abrechnungsfrist ..

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