Grundsätzlich ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht befugt, anstelle einer vereinbarten Wohnnutzung eine gewerbliche Nutzung des Mietobjekts vorzunehmen. Der “vertragswidrige Gebrauch” kann ggf. eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen. Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter jedenfalls geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden muss (vgl. Urteil des BGH vom 14. Juli 2009, VIII ZR 165/08; Leitsatz, Satz 1). Der Vermieter kann allerdings nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (s. o. BGH, Leitsatz, Satz 2).
Ergänzend führt der BGH zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache aus:
[13] 2. Nach Auffassung des Senats kommt es darauf an, ob der Mieter mit einer geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, etwa indem er die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt, ob er in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt.
[14] a) Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter – etwa im häuslichen Arbeitszimmer – ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung von vornherein unter den Begriff des “Wohnens”; hierzu gehört die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers ebenso wie die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder der Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Wohnung.
[15] b) Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt hingegen eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann jedoch im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Sie wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Auch eine selbständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie – wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler – im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung; dies wird etwa – worauf auch das Berufungsgericht hinweist – in der Existenzgründungsphase einer selbständigen Tätigkeit der Fall sein können.
[16] c) Ein Anspruch auf Gestattung kommt dagegen regelmäßig nicht in Betracht, wenn für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt werden, wie es nach dem von den Beklagten bestrittenen Vortrag der Klägerin hier der Fall ist. Das Berufungsgericht, das dieses Vorbringen als richtig unterstellt hat, durfte die Klage daher nicht abweisen, ohne diesen Punkt zu klären.
Im Einzelfall kann allerdings der Vermieter verpflichtet sein, dem Mieter eine Erlaubnis zur gewerblichen Nutzung zu erteilen (vgl. dazu BGH, Urteil vom 10. April 2013, VIII ZR 213/12, Leitsatz):
Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit – was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat – keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.
So ist im Ergebnis die Tätigkeit “Gitarrenlehrer” als vertragswidrige geschäftliche Aktivität anzusehen (s. o. BGH vom 10. April 2013, Rdnr. 15), die Tätigkeit als Rechtsanwalt vermag hingegen eine Kündigung jedenfalls dann nicht zu rechtfertigen, wenn kein Mandantenverkehr stattfindet (LG Berlin, Urteil vom 4. März 2016, 63 S 199/15).
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