Zur Haltung von Katzen in Mietwohnungen

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, keine Hunde und Katzen zu halten ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

So lautet der Leitsatz eines Urteils des BGH vom 20. März 2013 (VIII ZR 168/12).

Die Entscheidung des BGH betraf die vom Vermieter geforderte Entfernung eines Hundes. Der Mieter begründete sein Verlangen mit einer formularvertraglich vereinbarten Klausel, dass die Mieter (bzw. die Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft) verpflichtet seien, keine Hunde und Katzen zu halten. Der BGH sah in der Regelung eine unangemessene Benachteiligung der Mieter (Mitglieder) im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die formularvertraglich vereinbarte Klausel widerspreche insbesondere dem Grundgedanken der Gebrauchsgewährleistungspflicht gemäß § 535 Absatz 1 BGB. Die Hundehaltung gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Daraus folgt allerdings noch nicht, dass individualvertraglich vereinbarte Tierhaltungsverbote im Mietvertrag grundsätzlich unwirksam sind. Die Entscheidung des BGH betrifft nur eine Regelung durch einen Formularvertrag.

Auch das Amtsgericht Köln stellte in einem Urteil vom 9. August 2012 (210 C 103/12) fest, dass dem Vermieter kein freies Ermessen hinsichtlich der Frage zustehe, ob die Hunde- oder Katzenhaltung genehmigt werde (s. o. AG Köln, Rn. 27). Das Amtsgericht Köln stellte darüber hinaus sogar fest, dass der Mieter nicht verpflichtet gewesen war, die Zustimmung des Vermieters einzuholen (s. o., AG Köln, Rn. 34):

Der Beklagte war auch nicht verpflichtet, die Zustimmung der Klägerin einzuholen. Denn eine Zustimmungs- oder Erlaubnispflicht ergibt sich hier weder aus dem Vertrag noch aus dem Gesetz. Dass das Gesetz an anderer Stelle (§§ 540, 553, 554a BGB) eine Zustimmungs- oder Erlaubnispflicht normiert, lässt nicht den Schluss auf einen allgemeinen Grundsatz zu. Vielmehr lässt sich aus der Existenz der genannten Bestimmungen gerade umgekehrt der Schluss ziehen, dass der Gesetzgeber die Fälle, in denen die Erweiterung des vertragsgemäßen Gebrauchs von einer Zustimmung des Vermieters abhängig sein soll, ausdrücklich geregelt hat. Ob eine Erlaubnis des Vermieters eingeholt worden ist, spielt dabei auch nach der überzeugenden Rechtsprechung des BGH keine Rolle; vielmehr erteilt der BGH der Auffassung, die eine Haltung von Haustieren von der Erlaubnis des Vermieters macht, in der o.g. Entscheidung eine Absage und beurteilt die Frage des vertragsgemäßen Gebrauchs alleine nach einer Abwägung der beteiligten Interessen.

Dies gelte jedenfalls nach einer umfassenden Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters bei der 77 Quadratmeter großen Mietwohnung (s. o., AG Köln, Rn. 28-30). Im Ergebnis lehnte das Amtsgericht Köln also einen Unterlassungsanspruch des Vermieters gemäß § 541 BGB ab.

Das Amtsgericht Wiesbaden ging in einem Urteil vom 19. März 2013 (91 C 3026/12) sogar bei einer Größe der Wohnung von lediglich 57 Quadratmetern und bei der Haltung von 3 Katzen von einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache aus:

[22] … Das Gericht hält jedoch in konkretem Fall allenfalls das Halten von 3 Katzen für vertragsgemäß.

[23] Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Wohnung vornehmlich zu Wohnzwecken und nicht zur Tierhaltung vermietet wird. Die Wohnung ist auch mit 57 m² nicht sehr groß. …