Die Haltung von Hunden und Katzen in Mietwohnungen führt häufig zu Streit zwischen Mieter und Vermieter.
Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, keine Hunde und Katzen zu halten ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. So lautet der Leitsatz eines Urteils des BGH vom 20. März 2013, BGH VIII ZR 168/12:.
Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, keine Hunde und Katzen zu halten ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
Die Entscheidung des BGH betraf die vom Vermieter geforderte Entfernung eines Hundes. Der Vermieter verlangte die Entfernung eines Hundes und berief sich dabei auf eine formularvertragliche Klausel, dass die Mieter (bzw. die Mitglieder der Wohnungsbaugenossenschaft) verpflichtet seien, keine Hunde und Katzen zu halten. Der BGH sah in der Regelung eine unangemessene Benachteiligung der Mieter (Mitglieder) im Sinne von § 307 Abs. 1 S. 1 BGB. Die formularvertraglich vereinbarte Klausel widerspreche insbesondere dem Grundgedanken der Gebrauchsgewährleistungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Die Hundehaltung gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Daraus folgt allerdings noch nicht, dass individualvertraglich vereinbarte Tierhaltungsverbote im Mietvertrag grundsätzlich unwirksam sind. Die Entscheidung des BGH betrifft nur eine Regelung durch einen Formularvertrag.
Auch das Amtsgericht Köln stellte in einem Urteil vom 9. August 2012 (AG Köln 210 C 103/12) fest, dass dem Vermieter kein freies Ermessen hinsichtlich der Frage zustehe, ob die Hunde- oder Katzenhaltung genehmigt werde (s. o. AG Köln, Rdnr. 27). Das Amtsgericht Köln stellte darüber hinaus sogar fest, dass der Mieter nicht verpflichtet gewesen war, die Zustimmung des Vermieters einzuholen (s. o., AG Köln):
Der Beklagte war auch nicht verpflichtet, die Zustimmung der Klägerin einzuholen. Denn eine Zustimmungs- oder Erlaubnispflicht ergibt sich hier weder aus dem Vertrag noch aus dem Gesetz. Dass das Gesetz an anderer Stelle (§ 540 BGB, § 553 BGB, § 554a BGB) eine Zustimmungs- oder Erlaubnispflicht normiert, lässt nicht den Schluss auf einen allgemeinen Grundsatz zu. Vielmehr lässt sich aus der Existenz der genannten Bestimmungen gerade umgekehrt der Schluss ziehen, dass der Gesetzgeber die Fälle, in denen die Erweiterung des vertragsgemäßen Gebrauchs von einer Zustimmung des Vermieters abhängig sein soll, ausdrücklich geregelt hat. Ob eine Erlaubnis des Vermieters eingeholt worden ist, spielt dabei auch nach der überzeugenden Rechtsprechung des BGH keine Rolle; vielmehr erteilt der BGH der Auffassung, die eine Haltung von Haustieren von der Erlaubnis des Vermieters macht, in der o.g. Entscheidung eine Absage und beurteilt die Frage des vertragsgemäßen Gebrauchs alleine nach einer Abwägung der beteiligten Interessen.
Dies gelte jedenfalls nach einer umfassenden Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters bei der 77 Quadratmeter großen Mietwohnung (s. o., AG Köln, Rn. 28-30). Im Ergebnis lehnte das Amtsgericht Köln also einen Unterlassungsanspruch des Vermieters gemäß § 541 BGB ab.
Das Amtsgericht Wiesbaden ging in einem Urteil vom 19. März 2013 (AG Wiesbaden 91 C 3026/12) sogar bei einer Größe der Wohnung von lediglich 57 Quadratmetern und bei der Haltung von 3 Katzen von einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache aus:
[22] … Das Gericht hält jedoch in konkretem Fall allenfalls das Halten von 3 Katzen für vertragsgemäß.
[23] Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Wohnung vornehmlich zu Wohnzwecken und nicht zur Tierhaltung vermietet wird. Die Wohnung ist auch mit 57 m² nicht sehr groß. …
Häufige Fragen zur Tierhaltung (Hunde und Katzen)
Darf der Vermieter Hunde und Katzen generell verbieten?
Nein. Ein formularmäßiges Verbot der Haltung von Hunden und Katzen ist regelmäßig unwirksam, da es den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 BGB).
Darf ich ohne Erlaubnis des Vermieters einen Hund oder eine Katze halten?
Das hängt vom Einzelfall ab. Nach der Rechtsprechung kommt es entscheidend auf eine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter an. Eine generelle Erlaubnispflicht besteht nicht in jedem Fall.
Gehört die Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch?
Ja, grundsätzlich kann die Haltung von Haustieren – insbesondere von Katzen und Hunden – zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehören.
Wie viele Katzen darf ich in der Wohnung halten?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls, insbesondere Größe der Wohnung und Anzahl der Tiere.
Kann der Vermieter die Tierhaltung verbieten?
Ja, im Einzelfall. Wenn berechtigte Interessen des Vermieters oder anderer Mieter entgegenstehen, kann die Tierhaltung untersagt werden.
Was passiert bei unzulässiger Tierhaltung?
Der Vermieter kann unter Umständen einen Unterlassungsanspruch geltend machen (§ 541 BGB), wenn die Tierhaltung nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt ist.
Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Die Haltung von Katzen steht häufig im Spannungsfeld zwischen formularvertraglichen Verboten, Individualvereinbarungen und einer umfassenden Interessenabwägung. Vertiefend finden Sie hier Beiträge zur allgemeinen Tierhaltung im Mietverhältnis sowie zu angrenzenden mietrechtlichen Problemfeldern:
Tierhaltung und Mietvertrag – ist Ausschluss möglich?
Oft ist das Thema Tierhaltung in der Mietwohnung bei Hunden und Katzen Gegenstand von Streitigkeiten – Grundregeln werden kurz anhand von Urteilen aufgezeigt ..
… | mehr
Schönheitsreparaturen und Endrenovierungsarbeiten
... Leitsätze von Urteilen des BGH zur Wirksamkeit beim Zusammentreffen von Formularklauseln und Schönheitsreparaturen sowie Endrenovierungspflichten ...
… | mehr
Besichtigungsrecht des Vermieters
Dem Vermieter steht ein Besichtigungsrecht nur aus besonderen Gründen zu: bei drohenden Gefahren, um die Räume Interessenten vorzuführen, zur Planung ...
… | mehr
Schreiben Sie einen Kommentar,
stellen Sie eine Frage