Mehrere Mietsicherheiten – Bürgschaft, Kaution, …

Grundsätzlich darf der Vermieter vom Mieter mehrere Sicherheiten verlangen. Die Sicherheiten müssen vertraglich vereinbart werden.

1. Welche Mietsicherheiten kommen in Betracht?

Als Mietsicherheiten kommen u. a. die Kaution, die Bürgschaft, und eine Forderungsabtretung und Verpfändung in Betracht.

2. Wie hoch dürfen die Mietsicherheiten ausfallen?

Insgesamt darf die Höhe der Sicherheiten aber 3 Nettokaltmieten bei der Vermietung von Wohnraum nicht übersteigen, § 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
 
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 551 Abs. 1 S. 1 BGB. Nur wenn die Nebenkosten in der Miete einkalkuliert sind, gilt der gesamte Mietzins als Berechnungsgrundlage.

Sind mehrere Sicherheiten vereinbart, dürfen diese zusammengerechnet den nach § 551 Abs. 1 BGB höchstzulässigen Betrag nicht überschreiten (Kumulationsverbot). Hat der Vermieter den Abschluß eines Mietvertrages über Wohnraum davon abhängig gemacht, daß der Mieter neben einer Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellt, so kann der Mieter verlangen, daß der Bürge über den Betrag von drei Monatsmieten hinaus nicht in Anspruch genommen wird; der Bürge kann dieses Recht des Hauptschuldners einredeweise geltend machen (amtlicher Leitsatz des BGH in einem Urteil vom 20. April 1989, IX ZR 212/88, abgedruckt in NJW 89, 1853 ff.).

Wenn neben der Berechnung von Genossenschaftsanteilen zusätzlich eine Kaution verlangt wird, verstößt dies allerdings nicht gegen die Begrenzungsvorschrift (vgl. u. a. www.haufe.deLG Regensburg, Urteil vom 18.08.2009, 2 S 82/09).

Nur in „echten“ Sonderfällen“ darf die Höchstgrenze überschritten werden:

Dies soll z. B. möglich sein, wenn ein Bürge die Bürgschaft leistet, um eine Rücknahme der Kündigung zu erreichen. Dann soll es auch auf eine freiwillige, unaufgeforderte Bürgschaftsleistung nicht ankommen (vgl. www.juris.bundesgerichtshof.deUrteil des BGH vom 30. Juni 2004, VIII ZR 243/03, S. 7 am Ende). „Unaufgeforderte“ Bürgschaftsangebote über die Höchstgrenze hinaus, die zusätzlich den Mieter nicht erkennbar belasten, können nach Auffassung des BGH ebenfalls ausnahmsweise zulässig sein (vgl. dazu, Urteil vom 7. Juni 1990, IX ZR 16/90, Leitsatz, abgedruckt in NJW 1990, 2380 – hier hatte ein Vater für seinen Sohn unaufgefordert eine Bürgschaft für den Sohn zugesagt). Allerdings ist der Vermieter für das Vorliegen eines „unaufgeforderten Angebotes“ des Bürgen darlegungs- und beweispflichtig.

Dazu, ob in den Sonderfällen die Höchstgrenze unbeschränkt gilt, hat der BGH keine Ausführungen getroffen.

3. Was folgt aus einer unwirksamen Kautionabrede?

Über 3 Nettomonatsmieten hinaus vom Mieter gewährte Sicherheiten stellen sich als unzulässige Übersicherung dar. Die Vereinbarung einer die Höchstgrenze überschreitenden Sicherheit ist nach § 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
 
…

(4) (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Die Übersicherung kann vom Mieter zurückgefordert werden. Die Vereinbarung einer zu hohen Sicherheit ist allerdings nur teilunwirksam. In Höhe der gesetzlichen Regelung bleibt die Kaution wirksam.

4. Darf ein Vermieter die Kaution während des Mietverhältnisses verwerten?

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten (vgl. Leitsatz des www.juris.bundesgerichtshof.deUrteils des BGH vom 7. Mai 2014, VIII ZR 234/13). Eine Vereinbarung, die ihm dies gestattet, ist gemäß § 307 Inhaltskontrolle
 
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders …
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam.

5. Darf ein Mieter die Kaution während des Mietverhältnisses verwerten?

Auch der Mieter hat nur einen durch das Vertragsende aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückzahlung der Kaution.

6. Innerhalb welcher Fristen muss über die Mietsicherheiten abgerechnet werden?

Dem Vermieter steht nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Frist zu, um seine Ansprüche, derentwegen er sich aus der Kaution befriedigen kann, zu überprüfen.