Oft weisen Mieter darauf hin, dass sie durch Schimmelbefall in der Wohnung ernsthaft erkrankt sind. Kinder der Mieter klagen über Asthma. Die Forderung lautet dann nicht selten: Durchsetzung von Schmerzensgeld gemäß § 253 BGB.
Tatsächlich werden allerdings an einen Anspruch auf Schmerzensgeld sehr hohe Anforderungen seitens der Rechtsprechung gestellt. Der Schimmelpilz muss nachweislich zu Gesundheitsschäden geführt haben. Außerdem gilt: Erkennt der Mieter das Gesundheitsrisiko, soll der Vermieter nicht mehr haften (KG, Beschluss vom 9. März 2006, KG Berlin 22 W 33/05):
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… Wenn der Vater der Kläger diese aber in den ersten vier bzw. fünf Lebensjahre für vier Jahre in einer für den Aufenthalt von Kleinkindern jedenfalls nach dem Klägervortrag ganz offensichtlich ungeeigneten und gesundheitsgefährdenden Wohnung wohnen ließ, obwohl die Kläger ständig für derartige Wohnverhältnisse typische Erkrankungen zeigten und erst ausgezogen ist, nachdem die Erkrankung der Kinder bereits nicht mehr heilbar war, ist dies der Beklagten deliktsrechtlich nicht mehr zuzurechnen.
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Der Bundesgerichtshof hat nach einer ersten hiesigen Recherche noch keine Entscheidung zum Schmerzensgeld wegen Schimmelbildung treffen müssen. Der BGH hat jedoch schon Entscheidungen im Hinblick auf eine außerordentliche Kündigung wegen Schimmelpilzbildung getroffen (Urteil vom 18. April 2007, BGH, VIII ZR 182/06).
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Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.
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1. Mängelanzeige
Erster Schritt bei Schimmelpilzbildung ist also die Anzeige des Mangels und die Aufforderung zur Abhilfe unter Fristsetzung. Dies sollte möglichst schriftlich geschehen.
Voraussetzung für sämtliche Ansprüche ist eine ordnungsgemäße Mängelanzeige mit Fristsetzung.
2. konkrete Gesundheitsgefahr und Gesundheitsschäden
Eine konkrete, nachweisbare Gesundheitsgefahr muss schließlich zu einem Gesundheitsschaden geführt haben.
Nicht zuletzt sollte beachtet werden, dass in der Regel erst ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters einen deliktischen Anspruch begründen kann. Vertraglich scheint ein Ersatzanspruch des Mieters ohne Verschulden des Vermieters nur im Ausnahmefall denkbar.
a) Gesundheitsgefahr
Allein die Möglichkeit, dass sich auf Grund einer Schimmelpilzbildung Sporen in der Raumluft befinden, stellt noch keine konkrete Gesundheitsgefährdung dar. Dies reicht jedenfalls für eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht aus. Voraussetzung für eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB ist eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit.
An den Nachweis der Gesundheitsgefährdung werden außerordentlich hohe Anforderungen gestellt. Allgemeine Ausführungen zu möglichen Gesundheitsgefahren in einem Gutachten genügen nicht (vgl. dazu KG Berlin 12 U 1493/00:
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… Das Landgericht hat im angefochtenen Urteil zu Recht darauf hingewiesen, dass die Ausführungen in dem Gutachten des TÜV vom 10. Mai 2001 zur Darlegung einer derartigen Gefährdung nicht ausreichen können, weil in dem Gutachten zwar das Vorhandensein von Schimmel festgestellt wurde, jedoch bezüglich der gesundheitlichen Gefahr durch diesen Schimmel nur allgemeine Ausführungen in dem Gutachten enthalten sind. Unstreitig ist keine Messung bezüglich des Vorhandenseins von Schimmelsporen bzw. toxischen Stoffen durchgeführt worden. Demnach steht noch nicht einmal fest, ob sich überhaupt Schimmelsporen in der Luft befunden haben, wogegen sprechen könnte, dass es sich um verhältnismäßig kleine Stellen handelt, an denen Feuchtigkeit eingedrungen ist, wie sich aus den Lichtbildern ergibt. Allein die Möglichkeit, dass auf Grund der beobachteten Schimmelbildung sich einmal Schimmelsporen und toxische Stoffe in der Atemluft befinden könnten, stellt jedenfalls noch keine konkrete Gesundheitsgefährdung dar, die eine fristlose Kündigung im Sinne von § 544 BGB a.F. hätte rechtfertigen können.
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b) Gesundheitsschäden
Der Mieter kann erst dann einen Anspruch auf Schmerzensgeld haben, wenn nicht nur die Gesundheitsgefahr erwiesen ist, sondern wenn tatsächlich Schimmelpilz nachweislich zu Gesundheitsschäden geführt hat. Hauptproblem ist dabei der Nachweis der Ursächlichkeit der Schimmelpilzbelastung für die aufgetretenen Gesundheitsbeeinträchtigungen. „Das Kind muss also bereits in den Brunnen gefallen sein“.
Ein betroffener Mieter sollte also zunächst eine Mangelanzeige erstellen und zur Abhilfe innerhalb einer angemessenen Frist auffordern.
Gesundheitsgefahren sollten durch einen Sachverständigen analysiert und dokumentiert werden.
Ein Arzt sollte nach Realisierung der Gefahren die entstandenen Gesundheitsschäden genau feststellen und dokumentieren. Dann kann ggf. Schmerzensgeld gefordert werden.
Die Rechtsprechung scheint von dem Mieter auch zu verlangen, dass er bei Bekanntsein der Gesundheitsgefährdung und bei der anschließenden Realisierung der Gefahren die betroffene Wohnung möglichst rasch verlässt. Ansonsten könnte ihm der Vermieter möglicherweise ein Mitverschulden gemäß § 254 BGB anlasten.
3. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
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