Schönheitsreparaturen in der Rechtsprechung des BGH

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist Teil der Instandhaltungspflicht und obliegt „eigentlich“ nach der gesetzlichen Ausgangsregelung in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB dem Vermieter. Sie kann allerdings durch eindeutige Vereinbarung – auch formularmäßig – auf den Mieter übertragen werden.

1. Der Begriff der Schönheitsreparaturen

Was genau unter Schönheitsreparaturen fällt, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht definiert. Der Bundesgerichtshof orientiert sich allerdings an § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV (heute abgelöst von der Betriebskostenverordnung, die in § 2 Nr. 14 BetrKV Schönheitsreparaturen zwar nennt, aber nicht mehr näher umschreibt). Demnach sind Schönheitsreparaturen:

• das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
• das Streichen der Fußböden,
• das Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre,
• das Streichen der Innentüren, (Holz-)Fenster und Außentüren von innen.

Der BGH führt dazu aus (vgl. BGH vom 30. Oktober 1984, BGH VIII ARZ 1/84), zu 2. c) cc):

… Eine allgemein gehaltene Klausel wie hier ist, wenn nicht örtliche Gepflogenheiten eine andere Auslegung ergeben, dahin zu verstehen, dass die in § 28 Abs. 4 Satz 5 II. BV und – damit übereinstimmend – in § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages 1976 Fassung I angegebenen Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen sind, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Hinsichtlich der Fristen kann die Auslegung den in Fußn. 1 zu § 7 des Mustermietvertrages angegebenen Plan als maßgeblich ergeben: Für Küchen, Bäder und Duschen drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten fünf Jahre und für andere Nebenräume sieben Jahre.

Alles, was in § 28 Abs. 4 S. 5 II. BV nicht aufgelistet ist, muss beim Auszug nicht renoviert werden. Dazu gehören:

• das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden sowie der Außenanstrich von Türen und Fenstern (BGH VIII ZR 48/09, Leitsatz a),
• das Erneuern eines zerschlissenen Teppichbodens,
• das Streichen von Sockel- oder Fußleisten.

… Eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV beschriebenen Inhalt hinaus – (ist) zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensationsregelung – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam (s. o. BGH vom 13. Januar 2010 BGH VIII ZR 48/09, zu Rdnr. 11).

Im Einzelfall kann fraglich sein, ob der Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt oder ob er Schadenersatz fordert. Zum Schadenersatzanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter vergleiche den Beitrag:

• Schadensersatzansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter

  Schadensersatzansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter | ... objektive Pflichtverletzung und Verschulden des Mieters | vertragsgemäßer Gebrauch

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Zum Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen vergleiche auch den Beitrag:

• unterbliebene Schönheitsreparaturen

  ... viele Mietverträge enthalten Renovierungsverpflichtungen für die Zeit des Vertragsendes - oft sind diese Regelungen unwirksam ...

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2. Anfangs- und Schlussrenovierung

Bei der Übertragung von Schönheitsreparaturen ist zu unterscheiden zwischen den Verpflichtungen

• zur Anfangsrenovierung,
• zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen,
• zur Schlussrenovierung.

In der Praxis ist geklärt, dass

• Formularklauseln, die den Mieter von Wohnraum verpflichten, eine Anfangsrenovierung innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen, unwirksam sind,
• Formularklauseln, die den Mieter zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichten, grundsätzlich wirksam sind (BGH VIII ZR 230/03, zu III. c) und d),
  

  c)… Aus dem Zusammenhang mit dem Fristenplan des § 7 Abs. 1 des Vertrages und der Formulierung „spätestens bei Ende des Mietverhältnisses“ in § 7 Abs. 3 S. 1 folgt, dass die Verpflichtung zur Endrenovierung nur dann eingreifen soll, wenn zuvor die Fristen für die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen „unerledigt“ abgelaufen sind. Dadurch unterscheidet sich diese Klausel von
  der unbedingten Endrenovierungspflicht, die einer rechtlichen Prüfung nach § 9 AGBGB, wie oben unter b) ausgeführt, nicht standhält. …

  d) Ist § 7 Abs. 3 Satz 1 mithin – entgegen der Auffassung des Landgerichts – dahin auszulegen, dass die Pflicht zur Endrenovierung nicht unabhängig von den in Abs. 1 genannten Fristen, sondern erst nach deren Ablauf besteht, wird der Mieter hierdurch nicht i.S.d. § 9 AGBGB (§ 307 BGB) unangemessen benachteiligt …

• Formularklauseln, die den Mieter von Wohnraum zur Schlussrenovierung ohne Rücksicht auf die zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen verpflichten, unwirksam sind,

3. Überlassung einer nicht renovierten Wohnung

Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, kann der Vermieter nicht mehr ohne weiteres die Rückgabe der Wohnung in renoviertem Zustand verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 18. März 2015 entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben (BGH VIII ZR 185/14, Leitsätze a) und b):

a) Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – BGH VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).

b) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen darf also nicht in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Mieter abgewälzt werden, falls die Wohnung beim Einzug unrenoviert war.

4. Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen

Der BGH hat eine Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem sog. starren Fristenplan auferlegt wird, für unwirksam erklärt, da sie den Mieter i.S. des § 307 BGB unangemessen benachteilige (BGH vom 23. Juni 2004, BGH VIII ZR 361/03, zu II. 2.):

Die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene „starre“ Fälligkeitsregelung ist gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBGB unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt …

Formularklauseln, die den Mieter verpflichten, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen zu übergeben, sind wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist (BGH vom 26. September 2007, BGH VIII ZR 143/06, Leitsätze):

In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.

Hier ging es um eine Vertragsbedingung, die zum einen für Küche, Bad, Toilette und Nebenräume kürzere als die üblichen Fristen enthielt, zum anderen die Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der jeweiligen Frist vorschrieb.

Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, so dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 I 1 BGB unwirksam (s. o. BGH, Urteil vom 13.01.2010,BGH VIII ZR 48/09, Rdnr. 14):

… Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung – sei es hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, hat dies die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel insgesamt zur Folge, und zwar unabhängig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder – wie hier – in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind …

5. Art und Weise der Ausführung der Schönheitsreparaturen

Die Ausführung muss fachhandwerklichen Anforderungen entsprechen. Verlangt wird eine fachgerechte Ausführung mittlerer Art und Güte, § 243 Abs. 1 BGB, ohne dass entsprechende Eigenleistungen des Mieters ausgeschlossen sind.

Klauseln, die den Mieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker oder einen »Fachbetrieb« bestimmen, sind wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam.

6. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen ist von einer Vielzahl einzelner Klauseltypen und Fallkonstellationen geprägt. Während dieser Beitrag die grundlegenden Leitlinien darstellt, vertiefen die folgenden Beiträge typische Problemfelder aus der Praxis – insbesondere das Zusammentreffen mehrerer Klauseln, die Überlassung einer renovierungsbedürftigen Wohnung sowie die Abgrenzung zwischen Renovierungspflicht und Schadensersatz.

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  Schönheitsreparaturen und Endrenovierungsarbeiten

  ... Leitsätze von Urteilen des BGH zur Wirksamkeit beim Zusammentreffen von Formularklauseln und Schönheitsreparaturen sowie Endrenovierungspflichten ...

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  Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Wohnung

  Eine Klausel, die dem Mieter einer renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist unwirksam. ...

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  Rauchen – Schadenersatz wegen erforderlichem Neutapezieren?

  ... der Vermieter kann die Beseitigung der Folgen des Rauchens über eine Regelung zu den Schönheitsreparaturen verlangen, nicht aber über Schadenersatz ...

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