Der Mieter muss dem Vermieter einen Mangel unverzüglich anzeigen, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel an der Mietsache zeigt, § 536c Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB. Das gilt auch, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhersehbare Gefahr erforderlich wird, § 536c Abs. 1 S. 1 2. Alt. BGB. Der Mieter ist dem Vermieter sogar zum Ersatz des aus dem Unterlassen der Anzeige entstehenden Schadens verantwortlich, § 536c Abs. 2 S. 1 BGB.
Das Minderungsrecht, der Schadenersatzanspruch und das Kündigungsrecht des Mieters sind ausgeschlossen „soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte“ und solange die Mängelrüge unterbleibt, § 536c Abs. 2 S. 2 Nrn. 1 bis 3 BGB.
1. Form der Mängelanzeige
Die Anzeige ist formfrei.
Wird Schriftform vereinbart, so wird dies in der Regel gegen § 307 BGB verstoßen.
Die Anzeige kann also mündlich, telefonisch, per Internet erfolgen (wenn der Zugang nachgewiesen werden kann). Bei einer Mitteilung nur auf einem Überweisungsträger kann der Zugang zweifelhaft sein. Der Mieter hat den Zugang der Mängelanzeige darzulegen und zu beweisen.
2. Adressat der Anzeige
Die Anzeige muss gegenüber dem Vermieter erfolgen. Ob ein Hausmeister oder ein Hausverwalter Adressat der Mängelanzeige sein kann, ist zweifelhaft. Es kommt auf den Einzelfall an.
3. Frist
Die Anzeige muss unverzüglich erfolgen. Je ernster die Gefahr für die Mietsache ist, je schwerwiegender die drohende Rechtsverletzung, desto schneller hat der Mieter zu reagieren. Bei kleinen, abgeschlossenen Schäden kann also ein Warten von ein bis zwei Wochen noch unschädlich sein.
beachte:
Stört sich der Mieter nicht an der Schimmelpilzbildung und lebt er seit Jahren damit, kommen Ansprüche des Vermieters nach § 536 Abs. 2 BGB in Betracht!
4. Inhalt der Anzeige
Die Anzeige muss hinreichend bestimmt sein. Dem Vermieter muss ermöglicht werden, den Mangel zu erkennen und zu beseitigen. Ursachen des Mangels müssen allerdings nicht näher bezeichnet werden.
5. Entbehrlichkeit der Mängelanzeige
Die Mängelanzeige kann entbehrlich sein.
a) Kenntnis des Vermieters von dem Mangel
Die Pflicht zur Anzeige entfällt bei Kenntnis des Vermieters von dem Mangel. Die Kenntnis des Hausmeisters, des Hausverwalters etc. kann die Anzeigepflicht entfallen lassen. Der Hausmeister/Hausverwalter muss dann Erfüllungsgehilfe des Vermieters sein.
b) Offensichtliche Mängel
Sind Mängel offensichtlich, kann die Anzeigepflicht entfallen.
c) Unbehebbare Mängel
Z. B. bei einer Wohnflächenabweichung kann eine Mangelanzeige entbehrlich sein, weil die Behebung des Mangels nicht möglich ist.
d) erneut auftretende Mängel
Ist ein Schaden bereits eingetreten oder verschlimmert sich der Schaden und erfolgte diesbezüglich bereits eine Mitteilung, so bedarf es regelmäßig keiner weiteren Mitteilung durch den Mieter. Allerdings dürfte das erneute Auftreten eines Mangels trotz umfangreicher fachgerechter Beseitigung eine erneute Anzeigepflicht begründen.
6. Schadenersatzanspruch
Der Mieter ist dem Vermieter zum Ersatz des aus dem Unterlassen der Anzeige entstehenden Schadens verantwortlich, § 536 c Abs. 2 S. 1 BGB.
Der Mieter muss die Anzeigepflicht schuldhaft vorwerfbar unterlassen. Geht er davon aus, dass der Vermieter Kenntnis von dem Schaden hat, kann dies das Verschulden entfallen lassen. Das Unterlassen der Anzeige muss auch für den eingetretenen Schaden ursächlich sein.
7. Verlust von Mängelrechten
Der Mieter verliert einzelne Gewährleistungsrechte, wenn der Vermieter aufgrund des Unterlassens keine Abhilfe schaffen konnte, § 536 c Abs. 2 BGB.
Bei Unterlassen der Mängelanzeige ist das Minderungsrecht gemäß § 536 BGB ausgeschlossen, § 536 c Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Schadenersatzanspruch gemäß § 536a BGB (nicht der Schadenersatzanspruch nach allgemeinem deliktischen Schadenersatzrecht gemäß §§ 823 ff. BGB) ist ausgeschlossen, § 536 c Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB. Das Kündigungsrecht gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB ist ausgeschlossen, solange nicht der Schaden angezeigt wurde und zusätzlich nicht die in § 543 Abs. 3 S. 1 und 2 BGB benannte Frist zur Abhilfe abgelaufen ist.
8. Musterschreiben
An
den Vermieter
…
Mängelanzeige
Wohnung X-Straße … in …
Datum: …
Sehr geehrte(r) Herr/Frau …,
in der vorbezeichneten Angelegenheit zeige ich an, dass ich die Interessen der Eheleute … vertrete. Das Original einer Vollmacht ist diesem Schreiben beigefügt.
Hiermit zeige ich namens und im Auftrag meiner Mandanten an, dass die von Ihnen gemieteten Räume in dem Hause … folgende von meinen Mandanten nicht zu vertretende Mängel aufweisen:
– …
– …
Durch diese Mängel wird die Tauglichkeit der Mietsache zum bestimmungsgemäßen Gebrauch gemindert.
Namens und im Auftrag meiner Mandanten bitte ich Sie höflich um Behebung der Mängel.
Zur Behebung der Mängel setze ich Ihnen eine Frist
Die durch die Mängel eingetretene Minderung bewerte ich mit … Um diesen Betrag wird mein Mandant die von ihm geschuldete Miete bis zur Behebung des Mangels mindern. Für die zurückliegende Zeit rechne ich namens und im Auftrag meines Mandanten mit einem Rückerstattungsanspruch infolge der eingetretenen Mietminderung in Höhe von monatlich … auf. Die Verrechnung der Minderungsbeträge aus der Vergangenheit wird im übernächsten Monat erfolgen. Die „laufenden Minderungsbeträge“ werden von der laufenden Miete abgezogen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Zur Aufrechnung und Zurückbehaltung vergleiche auch den Beitrag:
9. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen
Die Mängelanzeige nach § 536c BGB ist in der Praxis häufig die „Weiche“ für alles, was danach folgt: Fristsetzung, Selbstvornahme, Aufwendungsersatz, Mietminderung, Rückforderungen und – bei typischen Fallgruppen wie Schimmel – auch die Frage nach Folgeschäden. Die folgenden Beiträge vertiefen diese Anschlussfragen entlang der typischen nächsten Schritte nach einer (unterlassenen oder streitigen) Anzeige.
Mängelbeseitigung und Aufwendungsersatz gemäß § 536 a BGB
Mängelbeseitigung durch den Mieter und Aufwendungsersatz ... | Musterschreiben ... | kurze Erläuterungen zu dem Aufwendungsersatzanspruch ...
… | mehr
Rückforderung der wegen der Minderung zu viel gezahlten Miete
Rückforderung gemäß § 812 BGB ... | Zahlung unter Vorbehalt ... | Ausschluss der Minderung nach § 814 BGB
… | mehr
Schmerzensgeld bei Schimmel in der Wohnung – Voraussetzungen, Nachweis & Rechtsprechung
Wann besteht Anspruch auf Schmerzensgeld bei Schimmelpilz? Überblick zu Voraussetzungen, Nachweis der Gesundheitsgefährdung und aktueller Rechtsprechung.
… | mehr
Zur Einordnung: Wie hoch könnte die Minderung in Ihrem Fall ausfallen? Eine systematische Übersicht mit typischen Prozentwerten und verlinkten Gerichtsentscheidungen finden Sie hier:
Sven Bucher says
Wie Sie bereits anführen, ist der Mieter in der Pflicht entstehende Mängel während der Mietzeit dem Vermieter anzuzeigen. Falls durch verspätetes Bescheid geben weitere Schäden, die eventuell auch höhere Kosten der Beseitigung herbeiführen, entstehen, so könnte es unter Umständen auch zur Auferlegung der Mehrkosten führen. Vielen Dank für Ihren Beitrag zu diesem Thema.
Florian says
Interessant, dass die Pflicht der Mängelanzeige bei Kenntnis des Vermieters von dem Mangel entfällt. Das wusste ich nicht. Ich habe Problemen mit meinem Vermieter bezüglich eines Mangels in der Wohnung. Danke für den Beitrag, sehr hilfreich! Allerdings werde ich am besten darüber mit meinem Anwalt besprechen.
Lennard Frings says
Guten Tag,
ich habe einen Mangel telefonisch an den Hausmeister und den Vermieter durch meine Untermieter weitergeben lassen. Nun will der Vermieter Mehrkosten für eine durchlaufende Klospülung, weil der Mangel von diesen nicht behoben wurde. Dokumentiert wurde es natürlich nicht, da es telefonisch war. Mehr Beweise, als das meine Mitbewohner die Anzeige ausdrücklich bestätigen können, gibt es nicht.
Hätte dies vor Gericht bestand?
Rechtsanwalt Nippel says
Hallo Herr Frings,
Ihre Frage verstehe ich nicht: welche „Mehrkosten für eine durchlaufende Klospülung“ sollen vom Vermieter geltend gemacht werden? Und das auch noch „weil der Mangel nicht behoben wurde“?
Die Untermieter müssen doch ggf. horrende Wasserkosten zahlen, wenn die Spülung dauernd läuft. Dann wäre doch eine Minderung zumindest in Höhe der Mehrkosten wegen des erhöhten Wasserbedarfes gerechtfertigt. Den Mangel „durchlaufende Klospülung“ hätte der Vermieter beseitigen müssen.
…?
Grüße
Sönke Nippel
Rechtsanwalt
Carola marwan says
Gehören Ameisen in den Außenwänden ebenfalls zur Informationspflicht? Habe Ameisenplage in der Wohnung, Nachbar ebenfalls und die sitzen in den Wänden.