Das Zurückbehaltungs- bzw. Leistungsverweigerungsrecht des Mieters bei Mietmängeln

Das Zurückbehaltungsrecht bzw. das Leistungsverweigerungsrecht kann die Mietminderungsquote übersteigen.

Die Rechtsprechung begrenzt die Höhe des Zurückbehaltungsrechts überwiegend auf das 3-bis 5-fache des Minderungsbetrages. Im Hinblick auf die einschlägigen Rechtsnormen ist § 320 BGB zu beachten, gegebenenfalls auch § 273 BGB. In der Regel dürfte § 320 BGB aufgrund der „synallagmatischen Verknüpfung“ (Gegenseitigkeit) der in Rede stehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag einschlägig sein. Die Leistungsverweigerung gibt dem Mieter die zusätzliche Möglichkeit, Druck auf den Vermieter zur Erfüllung seiner Pflichten auszuüben. Zu beachten ist allerdings, dass der zurückbehaltene Betrag im Gegensatz zur Minderung bei Mangelbeseitigung zurückgezahlt werden muss.

Auch bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der zurückbehaltene Mietzins auszuzahlen. Das Zurückbehaltungsrecht endet.

Das Zurückbehaltungs- bzw. Leistungsverweigerungsrecht muss nicht ausdrücklich benannt werden. Es genügt, wenn klar ist, dass die Miete als Druckmittel einbehalten wird, bis die Mängel beseitigt sind. Das Recht sollte aber möglichst ausdrücklich benannt werden.

Darüber hinaus ist auch § 556 b Abs. 2 S. 1 BGB im Wohnraummietverhältnis zu beachten: Der Mieter muss seine Absicht der Zurückbehaltung (wie auch der Aufrechnung) dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform anzeigen.

Der sicherste Weg sollte gewählt werden:

 
Wie oben bereits angesprochen ist die Höhe des Zurückbehaltungsrechts bzw. des Leistungsverweigerungsrechts oft umstritten. In der Regel wird es sich um Einzelfallentscheidungen handeln, die im Rahmen der gemäß § 242 BGB anzustellenden Erwägungen getroffen werden müssen. Diesbezüglich kann dann die Höhe des Zurückbehaltungsrechts nicht nur im Hinblick auf die Höhe des Minderungsbetrages berechnet werden. Auch die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten können gegebenenfalls Beachtung finden. Im Einzelfall kann so ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des 3- bis 5-fachen des zur Reparatur erforderlichen Betrages gerechtfertigt sein.

Die Leistungsverweigerung gemäß § 320 BGB kann also dem Mieter die zusätzliche Möglichkeit geben, Druck auf den Vermieter zur Erfüllung seiner Pflichten auszuüben. Das Zurückbehaltungsrecht bzw. die Leistungsverweigerung kann schließlich dazu führen, dass die Miete rückwirkend einbehalten werden kann. Dies gilt allerdings erst, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat (vgl. dazu BGH vom 3. November 2011, BGH VIII ZR 330/09, Leitsatz).

Sobald der Mangel beseitigt wird, entfällt allerdings das Leistungsverweigerungsrecht. Zinsen muss der Mieter mangels Verzug nicht auf die geltend gemachten Mietzinsen entrichten. Die Zahlung sollte aber umgehend nach dem Entfallen der Voraussetzungen für das Leistungsverweigerungsrecht erfolgen. Ab dem Zeitpunkt der Beseitigung des Mangels besteht Verzug, der gegebenenfalls zur Kündigung berechtigen kann. Demgegenüber muss der Mieter den einbehaltenen Betrag aber nicht auf ein Sperr- oder auf ein Sonderkonto überweisen.

Schließlich kann aber auch die vorsorgliche Ausübung des Zurückbehaltungsrechts bzw. des Leistungsverweigerungsrechts dazu führen, dass ein etwaiger Irrtum über die Höhe der Minderung aufgefangen werden kann und so nicht dazu führt, dass dem Mieter wegen Zahlungsverzuges gekündigt werden kann. Durch die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts und des Leistungsverweigerungsrechts kann die Miete zusätzlich zu der Minderung weiter reduziert werden, ohne dass dadurch Zahlungsverzug eintritt.

Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen

Das Zurückbehaltungsrecht ist ein Druckmittel nach erfolgter Mängelanzeige. Es setzt einen bestehenden Mangel voraus und steht in engem Zusammenhang mit der Minderung, der Mitwirkungspflicht des Mieters sowie möglichen Aufrechnungen. Wer dieses Instrument nutzt, sollte daher die Voraussetzungen und Risiken der angrenzenden Rechte kennen.

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  Pflicht des Mieters zur Mängelanzeige

  Der Mieter muss dem Vermieter einen Mangel unverzüglich anzeigen ... | 1. Form ... | 2. Adressat ... | 3. Frist ... | 4. Inhalt ... | 5. Entbehrlichkeit ...

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  Mitwirkungspflichten des Mieters bei der Mängelbeseitigung

  Mitwirkungspflichten des Mieters bei der Mängelbeseitigung ... | ... die Ablehnung der Mängelbeseitigung kann zum Verlust des Anspruchs auf Minderung führen ...

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  Mängelbeseitigung durch den Mieter und Aufwendungsersatz ... | Musterschreiben ... | kurze Erläuterungen zu dem Aufwendungsersatzanspruch ...

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  Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht bei der Miete – § 556b Abs. 2 BGB

  Wann darf der Mieter die Miete aufrechnen oder zurückbehalten? Voraussetzungen, Ankündigungsfrist und Grenzen nach § 556b Abs. 2 BGB verständlich erklärt.

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  Mietminderungstabelle – Gerichtliche Minderungsquoten von 0 % bis 100 %

  Mietminderungstabelle: Gerichtliche Minderungsquoten von 0 % bis 100 % bei typischen Mietmängeln. Prozentbereich auswählen und Entscheidung vergleichen.

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