§ 536 a BGB regelt die Ansprüche des Mieters auf Schadenersatz und Aufwendungsersatz bei Sach- und Rechtsmängeln.

Über Minderungs- und Erfüllungsansprüche hinaus enthält § 536 a BGB eine Vielzahl von Regelungen, die unter anderem den Schadensersatzanspruch sowie den Kostenvorschussanspruch betreffen und den Ersatz von Mängelbeseitigungskosten regeln.

(1) Weist eine Sache einen Mangel auf so kann der Mieter in drei Fällen Schadenersatz verlangen:

•   - der Mangel bzw. das Fehlen der zugesicherten Eigenschaft lag bereits bei Abschluss des Vertrages vor, § 536 a Abs. 1 1. Alternative BGB,
•   - der Mangel der Mietsache entsteht erst nach Vertragsabschluss, ist vom Vermieter zu vertreten, § 536 a Abs. 1 2. Alternative BGB,
•   - der Vermieter ist mit der Beseitigung eines solchen Mangels in Verzug, § 536 a Abs. 1 3. Alternative BGB.

(2) Die Garantiehaftung in § 536 a Abs. 1 1. Alternative BGB begründet einen Schadensersatzanspruch des Mieters gegenüber dem Mieter auch ohne ein Verschulden des Vermieters. Maßgeblich ist, dass die Sache einen Mangel hat und dass die Schadensursache schon bei Vertragsabschluss vorhanden war.

(3) Der Vermieter haftet auch für Mängel, die er zumindest fahrlässig gemäß § 276 Verantwortlichkeit des Schuldners
 
(1) Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung ...
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 276 BGB nach Vertragsabschluss verursacht hat. Dabei ist durchaus strittig, inwieweit den Vermieter eine regelmäßige Kontroll- und über Prüfungspflicht der Wohnung trifft.

Die Verzugshaftung gemäß § 536 a Abs. 1 3 Alternative BGB spielt im Rahmen der Schadensersatzansprüche eine besondere Rolle: der Vermieter haftet, wenn er mit der Beseitigung des Mangels in Verzug gerät und dem Mieter dadurch ein Schaden entsteht. Es gelten die Grundsätze des Schuldnerverzuges gemäß §§ 286 Verzug des Schuldners
 
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht,...
 
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 286 ff. BGB.

(4) Der Mieter kann Schadenersatz für sämtliche Vermögenseinbußen verlangen, die ihm infolge der Nichterfüllung des Mietvertrages entstanden sind. Dazu können zum Beispiel Sachschäden, Gewinneinbußen, Folgeschäden, Umzugskosten, Rechtsverfolgungskosten und eventuell auch immaterielle Schäden gehören.

(5) Der Kostenvorschussanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter ist in § 536 a Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich geregelt. Der Kostenvorschussanspruch wird aber entsprechend aus dem Aufwendungsersatzanspruch in § 536 a Abs. 2 BGB hergeleitet. Schon vor der Durchführung der Mängelbeseitigungsmaßnahmen kann der Mieter gegenüber dem Vermieter die Vorauszahlung der voraussichtlichen Kosten verlangen.