Nebenkosten und Betriebskosten als Bestandteil der Miete

Nach § 556 BGB können die Parteien eines Mietvertrages vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung trägt.

I. Gestaltungsformen der Betriebskostenvereinbarung

Grundsätzlich bestehen drei Gestaltungsmöglichkeiten:

• Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung
• Betriebskostenpauschale
• Inklusivmiete, bei der sämtliche oder einzelne Betriebskosten in der Grundmiete enthalten sind

Nach § 556 Abs. 2 BGB ist sowohl die Vereinbarung von Vorauszahlungen als auch einer Pauschale zulässig.

II. Misch- und Teilinklusivmieten

Neben der vollständigen Inklusivmiete sind auch Mischformen denkbar („Teilinklusivmieten“). In solchen Fällen sind einzelne Betriebskostenpositionen

• entweder der Grundmiete zugeordnet,
• pauschaliert,
• oder als Vorauszahlung mit Abrechnung ausgestaltet.

Rechtlich entscheidend ist stets, welcher Kategorie die jeweilige Position vertraglich zugeordnet wurde.

Nur bei einer Betriebskostenpauschale ist eine Anpassung nach § 560 BGB möglich.
Nur vereinbarte Vorauszahlungspositionen dürfen in die jährliche Abrechnung eingestellt werden.

III. Abgrenzung zur Grundmiete

Kostenbestandteile, die in der Grundmiete enthalten sind, führen weder zu einer gesonderten Abrechnung noch zu einer Anpassung nach § 560 BGB.

Die Grundmiete wird regelmäßig als einheitlicher Betrag ausgewiesen. Zulässig ist jedoch auch eine Aufteilung in mehrere Teilbeträge. Da es sich hierbei nicht um Betriebskosten handelt, finden die Regelungen zur Abrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB sowie zur Anpassung nach § 560 BGB keine Anwendung.

Besonderheiten gelten für Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung, die zwingende Vorgaben zur verbrauchsabhängigen Verteilung enthält.

IV. Weiterführende Beiträge & Rechtsgrundlagen

Vertiefende Informationen zur Abrechnung, zu einzelnen Kostenarten und zu typischen Streitfragen finden Sie in den folgenden Beiträgen:

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  Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung

  Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter, § 556 BGB ...

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  Zur formellen Rechtmäßigkeit einer Nebenkostenabrechnung

  Zur formellen Rechtmäßigkeit einer Nebenkostenabrechnung – fehlen die Gesamtkosten sowie Umlageschlüssel ist die Abrechnung bereits formell nicht rechtmäßig ...

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• 

  Kosten für den Hausmeister in der Nebenkostenabrechnung

  ... grundsätzlich sind die Kosten des Hausmeisters bzw. des Hauswarts gemäß § 2 Nummer 14 der Betriebskostenverordnung umlagefähig - aber: Dies gilt nicht für …

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• 

  Er­hö­hung von Be­triebs­kos­ten – Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot

  Wann sind Betriebskosten „unwirtschaftlich“? Wie der Betriebskostenspiegel des DMB als Vergleichsmaßstab genutzt wird, welche Rolle § 556 Abs. 3 BGB spielt und wann Gerichte nach § 287 ZPO schätzen.

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  Abrechnung nach der HeizkostenVO

  1. Versorgung mit Wärme und Warmwasser ... | 2. Inklusivmieten / Pauschalen ... | 3. Vorrang der Heizkostenverordnung ... | 4. Pflicht zur ...

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