§ 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten
- (1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
- (2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
- (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
- (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) § 556 BGB betrifft Vereinbarungen der Vertragsparteien über Betriebskosten für vermieteten Wohnraum. Die Parteien können vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB.
§ 556 Abs. 1 S. 2 BGB wiederholt den Wortlaut von § 1 Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. ...
(Link: Gesetzestext hier im Internetauftritt)§ 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV für das Wohnraummietrecht. § 556 Abs. 1 S. 3 BGB verweist weiter im Hinblick auf den Umfang umlegbarer Betriebskosten ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung. Mieter und Vermieter müssen sich allerdings zunächst grundsätzlich darüber einigen, dass sich die Miete aus den Elementen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt. Demzufolge können die Parteien vereinbaren, dass die Betriebskosten gesondert abzugelten und damit vom Mieter zu tragen sind. § 556 BGB gilt allerdings ausdrücklich nur für die Wohnraummiete. Bei Geschäftsräumen wird die Betriebskostenverordnung ebenfalls durch entsprechende ausdrückliche Regelungen oft für anwendbar erklärt. Dort geltend allerdings nicht die in § 556 BGB für das Wohnraummietrecht geregelten Einschränkungen.
(2) Die Parteien können die Betriebskosten als Pauschale oder in Form von Vorauszahlungen umlegen, § 556 Abs. 2 BGB.
Die die Pauschale ist unabhängig von den tatsächlich angefallenen Betriebskosten zu zahlen und wird mit diesen nicht abgerechnet, aber von der Grundmiete betragsmäßig getrennt ausgewiesen.
Soll der Mieter die nach der Vereinbarung umzulegenden Kosten in der tatsächlich angefallenen Höhe tragen, werden von den Parteien festgelegte Zahlungen als Vorauszahlungen vereinbart.
(3) Werden die Betriebskosten umgelegt, so kann der Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB eine Abrechnung verlangen.
Der Mieter muss – geht ihm eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zu –, nach Abs. 3 Satz 5 und 6 dem Vermieter vor Ablauf von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung etwaige Einwendungen mitteilen. Sind nur einzelne abrechenbare Kostenpositionen formell fehlerhaft, muss die Frist im Übrigen gewahrt werden. Die Regelung dient der Streitvermeidung. Die Einwendungen sollen möglichst konkretisiert werden. Eine andere Auffassung vertritt hier Schmid in Anspruch der Mietnebenkosten, III. Teil, Randnummer 3338b. Gemäß Schmid schreibt das Gesetz eine Begründung der Einwendungen nicht vor. Der Mieter müsse also nicht darlegen, warum er die Abrechnung für falsch hält. Dies folge schon daraus, dass bei Erklärungen, die einer Begründung bedürfen, das Gesetz dies ausdrücklich festlege.
(4) § 556 BGB gilt grundsätzlich nur für das Wohnraummietverhältnis. Im Wohnraummietverhältnis sind die Regelungen zum Nachteil des Mieters unabdingbar, § 556 Abs. 4 BGB.
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