Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) konkretisiert, welche Kosten im Mietverhältnis als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Sie enthält einen abschließenden Katalog typischer Kostenarten, die als „zweite Miete“ neben der Grundmiete anfallen.

Rechtsgrundlage für die Umlage von Betriebskosten ist § 556 BGB. Die BetrKV bestimmt, welche Kostenarten umlagefähig sind. Für die besondere Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten gelten ergänzend die Vorschriften der Heizkostenverordnung.

     Historische Entwicklung

Die Betriebskostenverordnung trat am 1. Januar 2004 in Kraft. Sie löste die bis dahin geltende Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ab.

Ziel war eine eigenständige, übersichtlichere Regelung der umlagefähigen Betriebskosten im frei finanzierten Wohnraum. Seitdem wurde die BetrKV nur punktuell angepasst. Die grundlegende Systematik des Kostenkatalogs ist jedoch unverändert geblieben.

     Aufbau & Systematik

§ 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV enthält die Legaldefinition der Betriebskosten. Betriebskosten sind die Kosten, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Kern der BetrKV ist der § 2 BetrKV. Dort werden die einzelnen umlagefähigen Kostenarten abschließend aufgezählt, unter anderem:

• Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
• Wasserversorgung und Entwässerung
• Heizung und Warmwasser
• Aufzugskosten
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtung
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Hausmeister
• Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel
• Sonstige Betriebskosten

Entscheidend ist die Abgrenzung zu Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Diese gehören nicht zu den Betriebskosten und dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Umlagefähig sind dagegen laufende Wartungskosten, sofern sie nicht der Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens dienen.

Heizkosten sind gemäß § 2 Nr. 4 a BetrKV ebenfalls Betriebskosten. Für die konkrete Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten sind jedoch die besonderen Vorschriften der Heizkostenverordnung maßgeblich.

     Einbeziehung im Mietvertrag

Die einzelnen Betriebskostenarten, die der Mieter übernehmen soll, sollten im Mietvertrag klar geregelt sein. Möglich sind:

• eine detaillierte Einzelaufzählung der Kostenarten,
• eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder
• eine allgemeine Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt.

Nach dem Urteil des BGH III ZR 137/15 vom 10. Februar 2016 genügt in der Wohnraummiete bereits die formularmäßige Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der BetrKV erläuterten Betriebskosten wirksam vereinbart.

     Wichtige Vorschriften (Schnelleinstieg)

• § 1 BetrKV – Begriff der Betriebskosten
• § 2 BetrKV – Aufzählung der Betriebskosten