§ 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) § 556 BGB betrifft Vereinbarungen der Vertragsparteien über Betriebskosten für vermieteten Wohnraum. Die Parteien können vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB.

§ 556 Abs. 1 S. 2 BGB wiederholt den Wortlaut von § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV für das Wohnraummietrecht. § 556 Abs. 1 S. 3 BGB verweist weiter im Hinblick auf den Umfang umlegbarer Betriebskosten ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung. Mieter und Vermieter müssen sich allerdings zunächst grundsätzlich darüber einigen, dass sich die Miete aus den Elementen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt. Demzufolge können die Parteien vereinbaren, dass die Betriebskosten gesondert abzugelten und damit vom Mieter zu tragen sind. § 556 BGB gilt allerdings ausdrücklich nur für die Wohnraummiete. Bei Geschäftsräumen wird die Betriebskostenverordnung ebenfalls durch entsprechende ausdrückliche Regelungen oft für anwendbar erklärt. Dort geltend allerdings nicht die in § 556 BGB für das Wohnraummietrecht geregelten Einschränkungen.

(2) Die Parteien können die Betriebskosten als Pauschale oder in Form von Vorauszahlungen umlegen, § 556 Abs. 2 BGB.

Die die Pauschale ist unabhängig von den tatsächlich angefallenen Betriebskosten zu zahlen und wird mit diesen nicht abgerechnet, aber von der Grundmiete betragsmäßig getrennt ausgewiesen.

Soll der Mieter die nach der Vereinbarung umzulegenden Kosten in der tatsächlich angefallenen Höhe tragen, werden von den Parteien festgelegte Zahlungen als Vorauszahlungen vereinbart.

(3) Werden die Betriebskosten umgelegt, so kann der Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB eine Abrechnung verlangen.

Der Mieter muss – geht ihm eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zu –, nach Abs. 3 Satz 5 und 6 dem Vermieter vor Ablauf von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung etwaige Einwendungen mitteilen. Sind nur einzelne abrechenbare Kostenpositionen formell fehlerhaft, muss die Frist im Übrigen gewahrt werden. Die Regelung dient der Streitvermeidung. Die Einwendungen sollen möglichst konkretisiert werden. Eine andere Auffassung vertritt hier Schmid in Anspruch der Mietnebenkosten, III. Teil, Randnummer 3338b. Gemäß Schmid schreibt das Gesetz eine Begründung der Einwendungen nicht vor. Der Mieter müsse also nicht darlegen, warum er die Abrechnung für falsch hält. Dies folge schon daraus, dass bei Erklärungen, die einer Begründung bedürfen, das Gesetz dies ausdrücklich festlege.

(4) § 556 BGB gilt grundsätzlich nur für das Wohnraummietverhältnis. Im Wohnraummietverhältnis sind die Regelungen zum Nachteil des Mieters unabdingbar, § 556 Abs. 4 BGB.