Rechtsanwalt und Mietrecht

von Rechtsanwalt Sönke Nippel in Remscheid

Einführung

Mietmängel

Stand: 14. Januar 2022

VG Wort - ZählpixelEin Mietmangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht die vertraglich geschuldete Beschaffenheit aufweist. Maßgeblich ist die Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit. Die zentrale Rechtsfolge regelt § 536 Abs. 1 BGB: Die Miete ist kraft Gesetzes gemindert, wenn die Gebrauchstauglichkeit nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist.

Auf dieser Seite finden Sie einen systematischen Überblick über 21 Beiträge zu allen zentralen Fragen rund um Mietmängel.

Behandelt werden insbesondere der Begriff des Mangels, die Mängelanzeige, die Mietminderung sowie Schadensersatz und Aufwendungsersatz. Daneben finden Sie typische Fallgruppen wie Schimmel, Wasserschäden oder Flächenabweichungen sowie Beiträge zu Durchsetzungsfragen wie dem Zurückbehaltungsrecht des Mieters.

1. Begriff des Mangels2. Mängelanzeige3. Minderung, Schaden- und Aufwendungsersatz4. Einzelne Fallgruppen5. Allgemeine Praxisfragen

1. Begriff des Mangels


Was ist ein Mietmangel?
Woran wird gemessen, ob die Wohnung „mangelhaft“ ist?

Ein Mietmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Zustand nachteilig abweicht. Rechtsfolgen sind insbesondere die Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB und – unter weiteren Voraussetzungen – Ansprüche auf Schaden- oder Aufwendungsersatz.

Zum Einstieg: Definition, Abgrenzung und typische Streitlinien rund um Soll- und Istbeschaffenheit.

2. Mängelanzeige


Was muss der Mieter tun, sobald er einen Mangel bemerkt?
Welche Folgen hat eine verspätete oder unterlassene Anzeige?

Wer einen Mangel feststellt, muss ihn dem Vermieter grundsätzlich unverzüglich anzeigen, vgl. § 536 c Abs. 1 S. 1 BGB. In der Praxis entscheidet die richtige Anzeige häufig darüber, ob Minderungsrechte gesichert bleiben und ob der Vermieter überhaupt in die Lage versetzt wird, Abhilfe zu schaffen.

Praxisleitfaden: Form, Adressat, Frist, Mindestinhalt – und wann eine Anzeige entbehrlich sein kann.

3. Minderung, Schaden- und Aufwendungsersatz

Welche Rechte hat der Mieter bei einem Mietmangel? Wann kommt neben der Minderung auch Schadens- oder Aufwendungsersatz in Betracht?

Ist die Tauglichkeit der Mietsache gemindert, ist die Miete kraft Gesetzes herabgesetzt, § 536 Abs. 1 BGB. Daneben können – je nach Konstellation – Schadensersatzansprüche nach § 536a Abs. 1 BGB oder Aufwendungsersatz (Selbstvornahme) nach § 536a Abs. 2 BGB relevant werden.

Die Rechte des Mieters bei einem Mangel folgen einer klaren Systematik:

  1. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein.
  2. Der Schadensersatz betrifft Mangelfolgeschäden.
  3. Der Aufwendungsersatz ermöglicht unter engen Voraussetzungen die Selbstvornahme.

– Der systematische Überblick

Zunächst ist zu klären, unter welchen Voraussetzungen eine Minderung eintritt und wie sie sich von Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüchen abgrenzt:

– Berechnung und praktische Umsetzung der Minderung

Ist die Anspruchsgrundlage geklärt, stellen sich Berechnungsfragen und Probleme der Rückforderung:

– Orientierung zu Minderungsquoten

Zur Einordnung typischer Fallkonstellationen bietet die folgende Übersicht eine Orientierung anhand gerichtlicher Entscheidungen:

– Schadensersatz als eigenständiger Anspruch

Geht der Schaden über die bloße Gebrauchsbeeinträchtigung hinaus, kommen Schadensersatzansprüche in Betracht:

– Aufwendungsersatz als eigenständiger Anspruch

Geht der Schaden über die bloße Gebrauchsbeeinträchtigung hinaus, kommen Schadensersatzansprüche in Betracht:

– Sonderfall: unbewohnbare Wohnung

Ist die Wohnung zeitweise nicht nutzbar, können Fragen der Ersatzunterbringung und Hotelkosten relevant werden:

4. Einzelne Fallgruppen


Welche Mängel kommen in der Praxis besonders häufig vor?
Worauf kommt es bei Nachweis und Einordnung typischer Fallgruppen an?

Viele Streitfälle drehen sich um wiederkehrende Fallgruppen. Die folgende Gliederung hilft dabei, schneller zum passenden Problembereich zu gelangen.

Schimmel, Feuchtigkeit & Raumklima

Schimmel ist einer der häufigsten Konfliktpunkte: Ursache, Lüftung/Heizen, Gesundheitsgefahr und Rechtsprechung.

Wasserschäden

Wasserschaden in der Wohnung: typische Anspruchsketten von Minderung bis Schadens-/Aufwendungsersatz.

Flächenabweichungen

Streit um Quadratmeter: wann eine Flächenabweichung als Mangel gilt und welche Rechte daraus folgen.

Sonstige typische Konstellationen

Einzelprobleme aus der Praxis: Teppichboden/Abnutzung, Immissionen und Duldungspflichten.

5. Allgemeine Praxisfragen


Wie werden Mängelansprüche praktisch durchgesetzt?
Welche Rechte bestehen neben Minderung und Schadensersatz?

Neben Minderung und Schadensersatz spielen in der Praxis häufig Durchsetzungsfragen eine Rolle: Beseitigungsanspruch, Mitwirkungspflichten, Zurückbehaltungsrechte und die Frage, wann Pflichten nach Vertragsende fortwirken. Je nach Lage kann auch eine außerordentliche Kündigung im Raum stehen – typischerweise erst nach erfolgloser Fristsetzung.

Druckmittel und Absicherung: Zurückbehaltung, Leistungsverweigerung und taktische Grenzen.

Mitwirkung und Ende der Pflichten: wie lange muss der Vermieter beseitigen – und was muss der Mieter dulden/ermöglichen?

Selbstvornahme & Aufwendungsersatz: wann der Mieter den Mangel selbst beseitigen darf und Kosten ersetzt verlangen kann.

Rechtsanwalt Sönke Nippel
Kippdorfstraße 6-24
42857 Remscheid

Telefon: 0 21 91 / 46 00 876

 

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