Betriebskosten - Einführung, Informationen & Tipps

Stand: 23. Juni 2023

Streit über Betriebskosten beginnt oft bei der Einordnung als übernahmefähige Nebenkosten und der Frage, was rechtlich überhaupt darunter fällt. Von dort führt der Weg über einzelne Betriebskostenarten, z. B. Hausmeisterkosten, weiter zur vertraglichen Betriebskostenvereinbarungen und endet nicht selten bei der Überprüfung der Betriebskostenabrechnung.

Die folgende Gliederung führt Sie systematisch durch diese Problemfelder –
von der Begriffsabgrenzung über einzelne Kostenpositionen bis hin zu Abrechnung, Fristen und Sonderfragen.

1. Begriff, Abgrenzung 2. einzelne Betriebskostenarten 3. Vereinbarungen 4. Umlagemaßstab 5. Vorauszahlungen 6. Abrechnung 7. Einwendungsausschluss 8. allgemeine Fragen

1. Begriff, Abgrenzung

Wo wird der Begriff der Betriebskosten definiert?
Wie wird der Begriff der Betriebskosten abgegrenzt?

Betriebskosten sind laufende Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks entstehen, § 556 Abs. 1 S. 2 BGB.

Nebenkosten sind demgegenüber ein weiter gefasster Oberbegriff. Dazu können auch Kostenpositionen gehören, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Zum Einstieg: Definitionen, typische Begriffsverwendungen und erste Abgrenzungen.

Was bedeutet „laufend entstehend“?

Betriebskosten müssen regelmäßig entstehen. Es genügt, dass sie fortlaufend anfallen. Eine jährliche Entstehung ist nicht zwingend.

Wichtig bei Streit über Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung.

Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten
Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten und Wartungskosten als umlagefähige Betriebskosten ... | Rechtsprechung des BGH zu § 2 Nr. 17 BetrKV ...
… | mehr

2. einzelne Betriebskostenarten

Welche Kosten zählen zu den Betriebskosten?
Wo werden die Betriebskosten aufgezählt?

Die Betriebskostenarten sind in § 2 BetrKV katalogartig aufgeführt. In der Praxis sind vor allem einzelne Kostenpositionen streitanfällig, weil sich dahinter oft Mischpositionen oder Abgrenzungsfragen verbergen.

Häufige Einzelpositionen aus der Abrechnung: Hausmeister, Reinigung, Rauchmelder, Aufzug, Strom.

Weitere typische Streitfragen: Versicherungen, Kabelanschluss, formelle Probleme durch Zusammenlegung.

3. Vereinbarungen

Welche Betriebskosten dürfen umgelegt werden?
Was muss im Mietvertrag geregelt sein?

Umlagefähig sind nur Betriebskosten, deren Tragung mietvertraglich vereinbart ist, § 556 Abs. 1 S. 1 BGB. In der Praxis spielt die Frage eine Rolle, ob die BetrKV wirksam einbezogen wurde und ob Pauschale oder Vorauszahlung vereinbart ist.

Ein häufiger Streitpunkt ist weniger die Überschrift im Vertrag, sondern die konkrete Ausgestaltung der Vereinbarung und die spätere Abrechnungspraxis.

Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag
Betriebskosten im Mietvertrag: Wann ist eine Umlage wirksam vereinbart? Unterschied zwischen Pauschale und Vorauszahlung, Einbeziehung der Betriebskostenverordnung und Folgen unwirksamer Klauseln nach § 556 BGB.
… | mehr

4. Umlagemaßstab

Wo sind Abrechnungsmaßstäbe geregelt?
Wie sollen die Kosten verteilt werden?

Für den Abrechnungsmaßstab ist regelmäßig § 556a Abs. 1 S. 1 BGB zentral. Häufig wird nach Wohnfläche verteilt. Je nach Kostenart kann aber auch ein verbrauchsabhängiger Maßstab maßgeblich sein.

Wenn es um Verteilungsschlüssel geht, sind diese beiden Beiträge oft der schnellste Einstieg.

5. Vorauszahlungen

Welche Vorauszahlungen sind zulässig?
Wann darf der Betrag angepasst werden?

Vorauszahlungen können mietvertraglich vereinbart werden, § 556 Abs. 2 BGB. Die Vorauszahlungsbeträge sollen sich an den zu erwartenden Betriebskosten orientieren.

Eine Anpassung ist nach einer Abrechnung möglich, § 560 Abs. 4 BGB. In der Praxis kommt es häufig auf die Frage an, ob die geforderte Anpassung nachvollziehbar und angemessen ist.

Hier finden Sie die zentralen Konstellationen: Nichtabrechnung, Erhöhung, Überblick zum Vorauszahlungs- und Abrechnungssystem.

6. Abrechnung

Wie lange kann der Vermieter Betriebskosten nachfordern?
Was ist bei einem Vermieterwechsel zu beachten?
Wann ist eine Abrechnung fehlerhaft?

Die Betriebskostenabrechnung ist der häufigste Konfliktbereich. Typische Probleme betreffen die Abrechnungsfrist, formelle Mindestanforderungen, die Nachvollziehbarkeit einzelner Positionen und Fehler beim Verteilungsschlüssel.

Grundlagen und typische Spezialfälle der Abrechnung: Überblick, Fristen, Vermieterwechsel, Vorwegabzug.

Formelle Fehler: Wenn Gesamtkosten, Schlüssel oder Rechenwege fehlen, ist die Abrechnung oft bereits angreifbar.

7. Einwendungsausschluss

Was versteht man unter einem Einwendungsausschluss?
Innerhalb welcher Frist muss die Abrechnung beanstandet werden?

Einwendungen gegen die Abrechnung müssen grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt werden, § 556 Abs. 3 S. 5 BGB. Nach Ablauf der Frist können Einwendungen ausgeschlossen sein, § 556 Abs. 3 S. 6 BGB.

In der Praxis spielt außerdem die Belegeinsicht eine zentrale Rolle. Viele Fragen lassen sich erst nach Einsicht in die Unterlagen sachgerecht prüfen.

Einwendungen und Belegeinsicht: Fristen, Ausnahmen und praktische Durchsetzung.

8. Allgemeine Fragestellungen

Wie müssen Heizkosten abgerechnet werden?
Welche Kürzungsrechte gibt es?
Wann ist ein Guthaben aus der Abrechnung unpfändbar?

Neben den „klassischen“ Abrechnungsfragen treten besondere Konstellationen auf. Das betrifft insbesondere die Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung, mögliche Kürzungsrechte sowie Sonderfragen wie die Unpfändbarkeit eines Erstattungsanspruchs.

Heizkosten, Kürzungsrechte und Sonderfragen.